KAKO JE IZGRAÐEN HOTEL INTERCONTINENTAL U LJUBLJANI
iz ugla Projekt Menadžera


Hotel InterContinental Ljubljana se nalazi na oko 10 minuta hoda do Tromostovja na Prešernovom trgu, samog centra grada i glavne turističke destinacije u Ljubljani. 

Spratnost objekta je 4 podzemne etaže, prizemlje i 21 nadzemnih spratova. Hotelske sobe, ukupno 165, su od 2. do 17. sprata (najčešće 11 soba na spratu), a na ostalim spratovima su javni sadržaji i “back of the house”. Ukupna bruto površina objekta je oko 23.500m2

Na ovoj lokaciji je dosta dugo planirana izgradnja poslovnog objekta i više puta je počinjala gradnja, ali se nije odmaklo dalje od iskopa temeljne jame. Parcela je više puta menjala vlasnike, sve dok se kao Investitor nije pojavio Delta Holding iz Beograda.

Hotel je projektovan i izgrađen u veoma kratkom roku za takvu vrstu objekata. Od potpisivanja ugovora sa projektantom do otvaranja hotela prošlo je malo više od dve godine. Ako vam ovo i ne izgleda kao baš kratak rok, treba da imate u vidu da pri projektovanju i izgradnji hotela, koji pripada lancu InterContinental, moraju da se poštuju IHG standardi (InterContinental Hotel Group) i procedure, što u dobroj meri utiče na dinamiku projekta. Zbog toga je projektovanje, ugovaranje i izvođenje radova u dobrom delu projekta teklo u isto vreme.
www.sinisavuckovic.com


Jul, 2018.
IHG tim se sastoji od arhitekata, MEP inženjera (mechanical - electrical - plumbing), konsultanata za H&S (health and safety) i drugih profesionalaca. Pre nego što počne projektovanje, IHG tim analizira lokaciju i daje glavna uputstva za izradu projekta, po pitanju tehnologije hotela, ali i usmerenje u kom pravcu treba da se kreću arhitektura i dizajn enterijera. Investitoru je, između ostalog, potrebna saglasnost IHG tima na izbor Arhitekte, Projekt Menadžera I Projektanta enterijera. U svakoj fazi projekta se, na radionicama koje organizuje Projekt Manadžer, analizira projektno rešenje i koriguje u skladu sa uputstvima IHG tima. Konačni dizajn hotelskih soba se potvrđuje tek nakon izrade uzornih soba. Posebno se analizira koncept restorana i tehnologija kuhinje, u odnosu na lokalne uslove. Do najsitnijih detalja…

IHG tim kontroliše izvođenje radova na gradilištu sve vreme trajanja gradnje, a naročito u finalnoj fazi. Tada se detaljno proverava tehnička dokumentacija, posebno sertifikati za ugrađene materijale i opremu, a naročito za materijale koji se tiču bezbednosti, uključujući i bezbednost od požara. Pre nego što Investitor dobije dozvolu da otvori hotel, IHG tim proverava rad instalacionih sistema, i ponovo je najdetaljnija kontrola na sistemima koji se odnose na bezbednost gostiju. A to je rad liftova u uslovima požara, rad sprinklera, prirodnog odimljavanja, rad panik rasvete, položaj znakova za evakuaciju, proverava se jačina požarnog alarma, vežba se evakuacija sa osobljem… Mesec dana pre nego što hotel primi prve goste, IHG tim odseda u hotelu, da bi se uverio da je hotel spreman za rad…
Evo kako je sve to izgledalo…

Investitor je potpisao ugovor sa projektantom (“Ofis arhitekti”, Ljubljana) u julu 2015. godine. “Boyden” je angažovan kao Projekt Menadžer u septembru 2015. godine: Na projektu su vec bili angažovani “Bates” iz Beograda kao kontrolor troškova (Cost Manager) i “Centroprojekt” iz Beograda, kao tehnička kontrola projekta. U toku su bili pregovori za izradu projekta enterijera sa nekoliko projektantskih kuća koje je odobrio IHG.

U periodu do kraja 2015. godine, usaglašavali smo idejno rešenje (Space plan) i tehnologiju hotela sa Investitorom, projektantima I IHG-om. Krajem oktobra je Investitor izabrao da projekat enterijera radi “Wrightassociates” iz Minhena. “Ofis arhitekti” sa svojim partnerima su izradili projekat arhitekture i konstrukcije za potrebe tendera (bez projekta armature), tako da smo mogli da pripremimo tendersku dokumentaciju i sprovedemo tendersku proceduru za radove na izvođenju konstrukcije objekta. Od izvođača koji ugovori radove na izvođenju konstrukcije zahtevali smo da preuzme i obaveze generalnog izvođača. Odlučili smo se za tip ugovora sa fiksnom cenom (lump sum). Korišćen je “Boyden”-ov model ugovora.
Na tenderu je pobedila kompanija “CGP” iz Novog Mesta. Za vršenje stručnog nadzora izabrana je kompanija “Elita” iz Sežane.

“CGP” je dobio posao iako nije imao u referencama ovakvu vrstu projekata. Investitor je izabrao ovu kompaniju kao finansijski i organizaciono stabilnu firmu, koja može uspešno da završi ovaj projekat. Već tada, i Investitoru i nama je bilo jasno da ćemo neke obaveze koje po pravilu pripadaju Generalnom izvođaču, morati da preuzmemo na sebe. Posebno kada je u pitanju odnos sa operaterom (IHG), koordinaciji imenovanih podizvođača (izabranih od Investitora), koordinaciji podizvođaća za opremanje hotela nameštajem, dekorativnim elementima, kuhinjskom opremom i drugim pozicijama koje su manje poznate građevinskim kompanijama i tehničkoj pripremi vezanoj za tumačenje i usklađivanje projekata, posebno projekta enterijera.

U januaru 2016. godine je odobren Space plan od strane IHG-a i otvoreno je gradilište. Dostavljen je projekat armature za temeljnu ploču (interesantno je da je temeljna ploča bila debljine od 2,0 - 3,2m). Raspisan je tender za izvođenje fasade i isporuku liftova.
Radovi za ugradnju fasade i liftovi su ugovoreni u martu 2016. Fasada je ugovorena sa izvođačem “Reflex” iz Slovenije, a izabrani su liftovi “Thyssenkrupp”. Objavljen je tender za izvođače na elektro I mašinskim instalacijama (u Sloveniji su instalacije VIK takođe mašinske instalacije i projektuju ih mašinski inženjeri). Na gradilištu se završavala hidroizolacija temeljne jame i izvodila temeljna ploča. Projektant enterijera je održao “Table top” prezentaciju, na kojoj je predstavio koncept rešenja, koje je obuhvatalo rešenje organizacije prostora, vrste materijala, boje, dezene, svetiljke, pojedinačne komade nameštaja…

PZI (projekti za izvodenje) su dostavljani sukcesivno, kako je zahtevala dinamika izvođenja radova na gradilištu. Projekti armature su uglavnom dostavljani desetak dana pre nego što je trebalo da se pozicija izvede, što je bilo veoma kratak rok da se pripremi izvodenje radova i što je posebno uznemiravalo Izvođača. PZI instalacija je upakovan u maju, iako smo u to vreme još uvek rešavali sa IHG timom tehnologiju kuhinje. Izrađen je i odobren uzorak fasade, a Arhitekta je sa izvođačem rešavao detalje i dizajn printa na staklima. Krajem maja je izbetonirana ploča na koti ±0.00.

U to vreme je doneta odluka da se uzorna soba (mock-up) izvede na gradilištu, u samom objektu. Ovo je rešenje kome IHG tim uvek daje prednost, kada je to moguće. Razlog je to što kada se uzorna soba radi na drugoj lokaciji, ne može da se doživi u punoj meri kao kada je u samom objektu.
Sa ove vremenske distance jasno je da je zbog ove odluke pomeren završetak uzorne sobe, a samim tim I završetak projekta enterijera, što je direktno uticalo na rok za završetak radova. 

U junu su ugovorene instalacije i to mašinske instalacije sa “IMP”-om iz Ljubljane i njihovim podizvođačem “Klima Ptuj” i elektro instalacije sa izvođačem “Energomont” iz Ljubljane. Na projektu se uočava kašnjenje oko 30 dana u odnosu na ugovorenu dinamiku, uglavnom zbog loših vremenskih uslova u januaru i februaru, pa insistiramo da Izvođač smanji vreme potrebno za izvođenje konstrukcije jednog sprata na 7 dana.

Montaža fasade na delu objekta gde je predviđena uzorna soba (drugi sprat) je počela u julu 2016. Tehnologiju kuhinje smo još uvek usklađivali sa IHG timom, tako da instalacije nisu izvođene na ovim delovima objekta. Krajem meseca je urađena podna ploča 6. sprata, a zatim je Izvođač uspeo da narednih 12 spratova uradi u ritmu da izrađuje jedan sprat sedmično.
Radovi u uzornim sobama su završeni u septembru 2016. i pregledani od arhitekata IHG tima. Dostavljeni su komentari Projektantu enterijera, tako da je on mogao da nastavi rad na projektu enterijera. Izvođač počinje pripremu za izvođenje pregradnih zidova na 3. spratu. S obzirom na to da je enterijer projektovan nakon završetka PZI projekata, pojavile su se određene neusklađenosti između projekata arhitekture, instalacija I enterijera.

U jesen 2016. nastala je situacija u kojoj ni arhitekta, ni izvođac, ni projektant enterijera nisu hteli da prihvate na sebe koordinaciju projekata. Da bi se ovaj posao završio kvalitetno i u kratkom roku, potrebno je i projektantsko i izvodacko iskustvo, i to na složenim objektima, kao što su hoteli. Bilo je pokušaja usklađivanja crteža sa strane projektanata, ali je to išlo sporo, a zbog nedovoljne komunikacije između projektanata i gradilišta, nije se došlo do pravih rezultata. Zbog kratkih rokova nismo imali veliki prostor za rešavanje ovog pitanja, pa smo preuzeli na sebe da usklađujemo projekte enterijera sa PZI projektima, i to pregradnih zidova, spuštenih plafona, položaje instalacione opreme, priključaka itd.

Dve su pouke iz ove situacije. Prvo, da projekat enterijera treba obavezno ugovoriti odmah, ili vrlo brzo nakon što se ugovore PZI projekti. I drugo, projekat enterijera treba ugovoriti na nivou “Schematic Design”, a detaljni projekat enterijera treba da radi arhitekta koji je izradio PZI projekat. Naravno, sve je još bolje ako je arhitekta specijalizovan za izradu PZI projekta, na čemu treba insistirati.

Da bi počeli završni radovi na 3. spratu, na ploči 12. sprata je uradena privremena hidroizolacija, da bi se sprečilo prokišnjavanje na spratovima gde se izvode radovi sa gips kartonom. U septembru 2016 počinje izrada pregradnih zidova na 3. spratu, betonira se podna ploča 15. sprata, počela je montaža fasade izvan zone uzorne sobe.
U septembru je ugovorena nabavka i ugradnja keramike sa izvođačem “Scarbo” iz Kopra i montaža spuštenih plafona sa “ML Gradnje” iz Ljubljane.

Sve do samog kraja projekta ugovarani su radovi, kako je koja pozicija bila definisana projektom enterijera i odmah pošto su projektanti uz pomoć Cost Manager-a pripremili predmere. “Boyden” je do kraja projekta pripremio i sproveo oko 40 tendera. Svuda gde ponuda Generalnog izvođača nije bila prihvatljiva, ugovarao se posao sa imenovanim podizvođačima i dobavljačima. Tako smo pripremili ukupno 67 aneksa ugovora između Investitora i Generalnog izvođača i između Generalnog izvođača i Imenovanih podizvođača i dobavljača. Na projektu je bilo ukupno 25 imenovanih podizvođača i dobavljača.

Svo vreme trajanja radova organizacija vertikalnog transporta je predstavljala poseban izazov. U toku izvođenja radova na konstrukciji u radu su bila 2 krana, a za kretanje ljudi je korišćeno montažno stepenište, koje je po potrebi montirano na više različitih pozicija. Sa povećanjem visine objekta montiran je spoljašnji lift. Kada je zbog završavanja montaže fasade spoljašnji lif morao da se demontira, pušten je u rad vatrogasni lift u objektu. I pored maksimalnog nastojanja da se izbegne situacija u kojoj se vertikalni transport odvija samo stepeništem, postojao je period od oko mesec dana kada to nije moglo da se izbegne. Ovakva situacija je bila posebno teška izvođačima koji nisu uspeli da blagovremeno transportuju potreban materijal na više spratove.
Do kraja 2016. godine je završen projekat enterijera, a sa projektantima instalacija smo usklađivali PZI instalacija sa projektom enterijera, po prioritetima koje je postavljalo gradilište. Završena je betonska konstrukcija. Fasada je iznad 2. sprata gotovo završena. U objektu su izvođeni instalaterski I završni radovi do 12. sprata. Na kritičnom putu su bile pozicije pregradni zidovi - instalacije u zidovima - zatvaranje zidova, estrih, ugradnja i povezivanje fan-coil-ova, hidro izolacija kupatila - keramika, kamen, spušteni plafoni -  bojenje plafona, tapete - tepisi - nameštaj - kamen koji se ugrađuje u nameštaj itd.

Početkom 2017. godine oformljen je lokalni tim IHG-a zadužen da otvori hotel. Najkritičnije pozicije na gradilištu su bile montaža keramike i kamena, a zatim i isporuka tepiha. Montaža ugradnog nameštaja na 3. spratu pocinje u februaru 2017. Zbog kašnjenja u isporuci tepiha, koji je “custom made”, rađen po dizajnu enterijera, donosimo odluku da se ugradni nameštaj montira pre tepiha. U isto vreme rade se završni radovi u javnim prostorima od 18. do 20. sprata. U martu 2017. je puštena trafostanica I građevinski završena IT soba. Od aprila počinju intenzivne kontrole IHG tima koji je vrlo skeptičan da će hotel biti u avgustu spreman za otvaranje. Kašnjenje je i dalje značajno na pozicijama keramike, kamena, ugradnog nameštaja…

U aprilu počinje ugradnja kuhinjske opreme. U maju su završene prostorije BoH (“back of house”) i prijavljen je tehnički pregled. U junu osoblje lokalnog IHG tima ulazi u hotel i uspeva da završi obuke osoblja za samo dva meseca. U julu 2017. sobe se finalno čiste, pregledaju i otklanjaju se nedostaci, počinje sa radom kuhinja, završava se spoljašnje uređenje, intenzivno se ispituju i koriguju instalacioni sistemi. Krajem meseca IHG tim je odseo u hotelu i još uvek nije bio uveren da će hotel moći da primi goste u avgustu. Ipak, poslednjih mesec dana je zaista urađeno mnogo, naročito na pozicijama opremanja i ispravljanju nedostataka, često su se radovi izvodili i 24h dnevno, tako da je hotel primio prve goste 24. avgusta.
Kada sumiramo rezultate ovog projekta, kao Projekt Menadžeri možemo da budemo ponosni time da je kvalitet radova visoko ocenjen od tima IHG-a, da je projekat završen u planiranom roku i da su troškovi bili manji od onih koji su prvobitno odobreni od Investitora. Ponosni smo i na saradnju sa investitorovim timom i poverenje koje su nam ukazali. U vreme kada pišem ovaj tekst hotel uspešno radi oko deset meseci.

I na kraju par reči o "Boyden"-u. Bavimo se Projekt Menadžmentom, izradom i kontrolom budžeta projekata, stručnim nadzorom. "Boyden" tim čine ljudi koji  su bili izvođači radova i dobro poznaju izvođačku muku. Podjednako dobro se snalazimo u papirima i na gradilištu. Nismo "forward" menadžeri nego preuzimamo odgovornost, rešavamo probleme i donosimo odluke. Puno vremena provodimo na gradilištu i ne izbegavamo da u telefonima imamo brojeve podizvođača, poslovođa, brigadira... Na taj način smo na vreme informisani o svemu što se dešava na projektu i ne dozvoljavamo da stvari prolaze pored nas. Prilagođavamo se konkretnim situacijama na projektima i ne gušimo projekat formalnim procedurama da bi opravdali svoje angažovanje. Poštujemo investitore i kada "ugovorimo da nosimo 50kg", ako projekat zahteva da "nosimo i 75kg" ne ispostavljamo za to dopunske ponude. Zbog toga sa Investitorima nastavljamo saradnju i posle prvog projekta, a sa Deltom radimo već na petom projektu... 
Boyden, Beograd - Podružnica u Ljubljani
Bojan Stanojević, Dragutin Mijović, Siniša Vučković,
Ivana Aleksandrović, Iva Pavlović